Tasación

La tasación es la valoración de un inmueble, examen técnico al que se somete un bien, sea para determinar su precio de venta o determinar su valor cuando se le destinen a constituir garantía en respaldo de un préstamo o un crédito.

TASACIÓN DE PREDIOS

La tasación de predios consiste en determinar su valor en el estado actual, evaluando en el mercado ya sea el terreno propiamente tal, o el terreno más el agregado de sus áreas construidas, considerando también, sus obras complementarias y sus instalaciones fijas.

Factores que influyen en la tasación

FACTORES INTERNOS
Características de la edificación.
Elementos propios de la construcción.
Infraestructura, Acabados e Instalaciones.
Antigüedad, Estado de conservación.

FACTORES EXTERNOS
Ubicación del predio.
El entorno o el área circundante a la propiedad.
Condiciones económicas, sociales, urbanas y ambiental
Zonificación y usos.

El valor comercial y valor de construcción

VALOR COMERCIAL (VCOMR)

Llamado también valor unitario de mercado, expresa el valor del metro cuadrado de terreno.
Influenciado por Factores económicos, sociales, físicos o legales, que el perito tasador deberá analizar y evaluar, al fin de incluirlos al momento de emitir opinión.
Estos factores concurrentes determinan el valor comercial

Gráfica de factores concurrentes:

VALOR DE CONSTRUCCIÓN (VCONT)

Llamado también valor de edificación, es el resultado de determinar el valor de los materiales empleados en la construcción de un inmueble por metro cuadrado.

TENDENCIAS CONSTRUCTIVAS

Las tendencias constructivas nos remiten en principio a niveles socio económico de la población NSE
EXPRESADOS EN EL CUADRO EN CATEGORÍAS A-B-C

Nos refleja la costumbre de estos niveles, normalmente, al momento de edificar.
Igualmente nos remite a 14 principales partidas en el proceso constructivo: desde los cimientos hasta las obras exteriores.

ESTADO DE CONSERVACIÓN DE LA EDIFICACIÓN

MUY BUENO
BUENO
REGULAR
MALO
MUY MALO

PORCENTAJES PARA EL CÁLCULO DE LA DEPRECIACIÓN POR ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN SEGÚN EL MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA CASAS HABITACIÓN Y DEPARTAMENTOS PARA VIVIENDA.

MÉTODOS DE TASACIÓN

Utilizaremos diversos métodos para conocer el valor real de la vivienda.

ANÁLISIS COMPARATIVA DE MERCADO (ACM)

Se utiliza como referencia, se inicia con identificar y comparar inmuebles con características similares de preferencias vendidas o alquiladas, dentro del mercado donde se ubique la propiedad.

MÉTODO DE COSTO DIRECTO

Se basa en el valor de reposición, se determina actualizando el valor del inmueble al costo actual y deduciendo el costo de perdida por depreciación.

MÉTODO DE LA RENTA

Se calcula en base a la renta obtenida por el ingreso del alquiler del inmueble en un año.

Calculo del valor de venta de un inmueble

FORMULAS VALUATORIAS

VALUACIÓN DE LOTE DE TERRENO CON FRENTE A CALLE

Si el lote de terreno tiene frente a una calle, se aplicara el valor unitario de mercado VCOMR, hasta el área equivalente al doble del cuadrado del frente; al exceso si lo hubiera y hasta el tercer cuadrado de área, se aplicara el 75% de dicho valor unitario VCOMR; si aún restase área, se le aplicara 50% del valor unitario de mercado VCOMR.

Ejemplo:

 

 

 

Calculando El Valor Comercial del Predio

Se considera multiplicando el área del terreno AT por el valor comercial VCOMR obteniéndose un primer parcial. Luego se calcula multiplicando el área construida AC por el valor de construcción VCONT, es decir se obtiene de esta manera el valor de reposición de la propiedad, al cual se le depreciara teniendo en consideración la antigüedad de la construcción, el material estructural predominante y estado de conservación del bien; obteniendo este segundo parcial, se suman ambos y se tiene el valor del predio.

Ejemplo:

 

 

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